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十一看房记:赵巷虹桥峯汇的样板房体验 十一假期,我继续我的看房之旅,这次的目标是赵巷的虹桥峯汇。原来赵巷这里也要搭大虹桥的顺风车啊!售楼处藏在一个小酒店里,位置有点偏,不在项目边上,解释了半天才找到。 样板房展示的是101平米的三房,户型设计是一镜到底的那种。我一进门就发现私密性不太好,玄关的位置也显得有点局促。厨房和餐厅之间用玻璃小窗隔断,这个小设计挺有创意的,如果能开关就更好了。客厅连着阳台,宽度还行,销售说有三米五,但餐厅就有点小了。阳台上放了洗衣机,但没有水池,特别有意思的是,连着南次卧的阳台一下子缩小了一半,真是让人摸不着头脑。 北面房间和南面主卧都有飘窗,飘窗坐的地方以后是可以加热的,这真是个黑科技,不过尺度有点小,坐着可能不太舒服。北面儿童房做了和飘窗连在一起的榻榻米,感觉空间大了不少,这样的设计也不错。主卧样板间带两个飘窗,销售说这只是部分边套户型才有,采光确实不错,但牺牲了一点储藏空间。 卫生间尺度不错,水龙头都是定制的可以拉出来的那种,以后打扫会比较方便,这个设计小心思也不错。整体色调有点深。其他户型没做样板间,所以看不到。我就凑个热闹去看看,到这里18层的就没什么意思了,照片都是用水果手机实实在在拍的。
浦沿楼市:从流摇到散漫,看房的那些事儿 流摇,这个词儿用来形容荣盛江荣府再贴切不过了。其实,流摇的原因不止一个,比如首开前闭门谢客、销售公示方案难找等等。但话说回来,这些都不是最关键的。真正让人诟病的是它的建设方案,简直让人摸不着头脑。 首先,为什么要在杭州搞2T5H的产品?这种设计在国内其他城市都不常见。再说中间套119㎡的四房,这设计简直是反人类。一般来说,刚需房2T4,改善型2T2,2T5的得房率虽然高,但过犹不及。公摊面积不是洪水猛兽,优雅的室外环境同样重要。 四房设计更适合改善型需求,应该放在边套。你可能会有疑问:为什么华润杭珹未来中心的三房中间套119㎡没人吐槽?这能一样吗?绿汀路上的金钱气息浓厚,赚钱效应在那儿摆着。 再看看滨耀学府,它做了97㎡三房中间套、107㎡四房,设计非常务实,保守但实用。这些设计就像楼盘的安全垫,行情好时助推,行情差时能保障流速。 再说沙盘,红线退让太多、商业占地过多,这些问题都值得商榷。如果方案能稍微调整一下,比如将北侧的楼幢拉高(限高以下),南侧的楼幢拉低,做成一个高低配的形式,效果会更好。这么做不为了增加总货值,因为双限货值恒定,而是为了更好卖。双限后还是有很多项目会这么做的(如上河公元)。 至于商业部分,听说不是商墅,不知道为什么要占据这么多地上空间,而不是把它塞在沿街住宅,做成底商,这样空间利用率就出来了。当然,我也许是外行,可能有什么我不知道的制约因素。 我的意思是,这个项目如果设计上更用心、做更充足的市调后,它会比现在好卖很多。金成散漫的首开没有售楼处,只有一个临时展厅,售楼处到现在还没修建完成。可能是从汀云上府过来,错估了行情,觉得怎么都能卖完的... 花样年不说了,直接躺平了。最后一宗地,限价上调到4万/㎡,以后会不会流摇?这个问题太早了,先别流拍吧。浦沿流年不利,也是市场下行期房企、行情的千姿百态了。
小户型大变身:让家更通透、更合理! 今天要和大家分享一个特别有意思的户型优化案例。这套房子位于小南湾,是个边套户型,原始设计有不少问题,但幸运的是,天井的采光优势给了我们很大的发挥空间。我为业主设计了两套方案,每套方案都有独特的亮点,旨在让空间更通透、更合理。 原户型的优缺点 缺点: 空间拥挤:布局不合理,动线不流畅。 卫生间设计差:一楼卫生间是暗卫,空间小且不通风。 厨房上方是二楼卫生间,风水上有隐患。 楼梯占用空间:楼梯体积庞大,占据了主要活动区域。 优点: 天井采光好:这是整个户型最大的亮点,不仅能引入自然光,还能用作功能拓展区。 边套位置:具备侧面采光优势,可进一步优化整体布局。 两稿优化方案对比 芧쬤𘀧迯‡布局优化,保持功能完整 楼梯调整:楼梯位置不变,但体积缩小,让空间更加轻盈。 卫生间移位:一楼卫生间调整至入户右手边,方便使用,同时解决楼上下卫生间风水问题。 天井改造:天井作为一个开放茶室,既保留了采光,又增加了一个独立的功能空间。 餐厨互动:后部区域打通,将餐厅、厨房与户外活动区连接,提升互动性和空间感。 适合人群:偏爱功能明确、布局清晰的家庭。优化后的动线更加流畅,整体空间通透明亮。 第二稿:大胆重组,采光与体验优先 楼梯重定位:楼梯移至天井位置,释放了大面积室内空间,采光更好。 门厅优化:入户设计了一个大容量鞋帽区,增加收纳空间的同时增强仪式感。 卫生间后移:一楼卫生间放在后方,提高隐私性。 开放天井新功能:利用天井打造一个多功能区域,可作为采光中庭、茶室或其他互动空间。 灵活的餐厅客厅设计:将后部的客餐区完全开放,与室外无缝衔接,增强生活舒适度。 适合人群:更注重采光和空间灵活性的业主。设计开放而有格调,体现了天井的最大价值。 最终风格:复古南洋风 芊业主希望家的氛围既自然又温暖,因此最终定调为复古南洋风。设计中通过温暖的色调搭配自然材质,既保留了舒适度,也展现了复古的精致细节,打造出一个温馨且别具风情的生活空间。 未来期待 | 更多细节即将揭晓 Ÿ 遗憾的是,这两稿方案都未成为最终设计,后续的方案还在调整中。最终落地方案将根据业主需求与实际情况进一步优化。期待它的最终呈现~如果你也有户型优化的需求,欢迎随时预约沟通,和我一起探索家的无限可能!✨
浙大网新租房体验:优缺点全解析 很久之前就想写这篇租房体验了,一直拖着没写。今天终于有时间来聊聊我在富阳银湖浙大网新租的房子,特别是双钥匙边套楼上那套。 背景介绍 先说说背景吧,我租的是富阳银湖的浙大网新,双钥匙边套楼上那套。这个地方商业化还行,楼下不远就有健身房、快餐店,麦当劳、肯德基这些都有。瑞幸咖啡、星巴克也不远,吃的选择还挺多,奶茶店也有不少,一点点、茶百道、古茗、喜茶、蜜雪冰城这些都有。小区内还有丰巢柜,拿快递也方便。侧门对面就是银湖公园,散步遛狗都很不错。 优点 Ÿ 交通便利 — 交通方面,去滨江开车或者坐地铁都很方便。虽然六号线有点问题,但这个小区离地铁口也就几百米,而且楼下还有免费的共享自行车。买个小电驴也很快很方便,小区有地方充电,不过不是每幢楼下面都有。 安全性高 ’ 安全性方面,每个楼层都有自己的梯控,双钥匙还有一个外门(密码锁),还有一个内门(普通锁,门的质量一般,我的门框都掉了“)。楼下还有外卖柜,对送外卖的人友好,安全性还可以。 缺点 ⚠️ 水电充值不方便 碚ኊ水电充值不太方便,我租的房间空调没有单独电表和水表,意思是空调和水是和楼下住户共用的。充值需要人工拿水卡和电卡去49幢楼下的物业充值,充完之后还需要在总电表去刷电卡。水表镶嵌在热水器里,看不见水费余额。 边套问题 ኊ边套采光好,但都是玻璃窗,冬冷夏热,灰尘大,隔音也不好。房子的腻子容易开裂。我楼上大部分月份没人,有人的时候基本上都能听见脚步声,楼层之间隔音一般,主要是马路上的噪音。 上层问题 ️ 上层比下层高度低一丢丢,1.60米的人可以双手抚摸天花板,不能做一些大动作的操,而且非常压抑。灯离得很近对眼睛特别不好。上层楼梯非常小,有大件行李容易蹭壁,会把腻子刮下来,到时候房东可能会要求赔偿(这个看房东人怎么样,因为这个楼梯实在是太窄,刮碰是不可避免的)。 房间内设施 ‹️ 房间内的抽屉把手非常容易刮破手!我已经刮破了两次了,租了的宝宝们要小心哦。 物业服务 ⊊物业服务态度不行,尤其是充值那里,东西丢了也找不回。 总的来说,浙大网新的房子有优点也有缺点。希望这些信息对大家有帮助!
西派海上:没听劝,偷偷上车了 一周前我们去认西派海上时,爸妈还说让我们在考虑考虑。 爸妈的意思是,如果选二手房,那我们婚后就不用租房,可以直接搬新家了。而且,二手现在跌幅也比较大了。 但其实我俩已经考虑清楚了,还是喜欢新房的小区品质。如果能选到合适的房子,不介意多租房2年。再一个,二手房的房龄摆在那里。就拿张江来说,基本房龄都在十年以上,社区早就已经老旧了。等我们以后换房想出手就更难了。 明确了这一点,上周五西派艾尚开盘我们直接冲过选房了。 很幸运,正好选到了105的边套3房。 800w+上车了浦东内中环,以后上班小电炉几分钟就到公司了。 宝子们,有没有业主群,可以拉我一下
佐贺新大谷酒店体验:从无聊到惊喜的转变 听说佐贺是日本最无聊的城市之一,但我偏不信!于是决定去一探究竟。结果发现,佐贺其实还挺有意思的,尤其是这家酒店,简直让人惊喜连连。 朋友之前形容它像小城市的国宾馆,后花园是这座城市的文化中心。住进来后,果然推窗见绿,佐贺城近在咫尺。我们步行去了佐贺城迹、佐贺城公园、佐贺博物馆和佐贺美术馆,还顺便路过NHK佐贺电视台,附近的政府大楼还能上到顶楼瞭望台,一览佐贺全貌。 关于酒店内部,我们因为旺季订得晚,误打误撞住了一晚日式房间和一晚标间。标间意外地不小!虽然装修有点年头,但整体干净,简约精致。老派的一体柜打开旋钮是24小时古典钢琴,有点浪漫。日式房是边套,传统榻榻米,那天因为沟通有误,酒店以为我们是3个人住,三个人总共500人民币,简直划算到爆! 重点来了!住到第二天,我发现了一个隐藏的打开方式!洗完澡出来,发现黑夜中窗外竟是you & me超市亮着灯!在日本居民超市买东西回家吃的快乐谁懂,价格看图随意参考(之前谁说你们要带个锅的,我蹲个后续哈哈)。我是每到一个地方把逛超市逛菜场当旅行体验的人,所以这一点太加分了。 哦对,酒店门口还有个小居酒屋也不错,之前有人说只能去车站边觅食,倒也不至于。不过佐贺的餐厅确实比较分散,JR站确实感觉是相对最集中的区域了。如果只是中转落脚,车站附近的酒店还是首选,但如果和我一样,就想在这个无聊的小城里过个不那么无聊的周末的,新大谷强推。 总之,这次旅行让我对佐贺有了新的认识,尤其是这家酒店,真的是加分项!耀
中港西湖院子:高佣金背后的真相 最近,房产中介圈子里传得沸沸扬扬的“百万佣金”消息,真是让人震惊。这个盘是个中式合院,建筑面积在140到170平米之间,但实用面积能做到500平米以上。现在已经是现房状态了,不用担心高佣金拿不到房的情况发生,总价门槛在800万起。 具体的佣金是,成交边套能拿到100万,成交中间套60万。这样的佣金,真是让全城中介都眼红了,有人说:成交一套,就够吃一年了。 中式建筑的魅力 ž️ 亭台楼阁、山石流水,这些元素的重现,某种程度上可以说是传统文化的回归,也是国人对居住观念的重新开启。对中国人来说,这是一种刻进骨子里的情结,很多人寄托身心的地方。养花除草、听书读报、品茶论道,四方围合之中,可以安放很多人的诗和远方。 中式建筑的文化传承 ›️ 中式建筑历经数千年的演变,逐渐成为了文化传承的特别载体。它可以成为一种特别的家族图腾符号,在父传子、子传孙的过程中,完成家族产业与精神的传承。 项目的地理位置和规划 这个项目坐落在余杭的中泰,户型规划上主打中间套140平米和边套170平米两种户型。虽然在合院里,这样的建筑面积不算大,但开发商做了相当的拓展。比如中间套,院子加地下两层以及其他偷面积的设计,实际使用面积能达到500平米以上。如果以总价800万换算,单价不到2万。 佣金背后的真相 𐊊对比周边南湖明月和一些别墅的佣金,西湖院子的佣金的确是太高了。这里不排除有引流的意思,百万佣金的广告效应,至少宣传效果是达到了。主要还是楼盘综合素质不够硬。 产品本身的问题 ️ 首先,产品上照猫画虎,中式的元素有了,但缺少底蕴。尤其是中式合院与高层缺乏缓冲带,尤其是北面一排,就在高层的眼皮底下,缺乏私密性。其次,示范区不够体面。能买合院的客户基本上都是体面人。从硬装到软装以及所有看房配套服务,达不到这个身价。这大概和房企实力有关。中港作为民营房企,前些年在杭州落子了不少楼盘。但在杭州楼市高歌猛进的这几年,市场上鲜少出现身影,和外来大鳄以及本土品牌房企相比,品牌欠点火候。 性价比的考量 ኊ话说回来,产品一定会有自己的客群。毕竟对比南湖明月,有价格优势;对比环杭的同类产品,又有城市属性;和买了不太会去住的文旅合院比,这个更实用。一款平替产品,加上一部分返佣,性价比还是有的!
三楼新房购买心得:仁恒锦绣世纪的体验分享 住了一年多,回想起来,买新房的经历还是挺有意思的。2024年了,买房不再是买到就赚到的时代了,大家买房要慎重考虑。以下是我买新房的一些心得,希望对大家有帮助。 别买太大体量的盘 ⊩斥…ˆ,别买那些动辄几百户的大盘。300多户的小楼盘刚刚好,人少,邻里关系相对简单。要是大盘,邻居一会儿拍卖一会儿套现,价格波动大,心里也不踏实。 别买鸡头楼盘 ” 所谓的鸡头楼盘,就是那些大户型很少,小户型占多数的楼盘。比如这个楼盘有100套房,80套是小户型,20套是大户型,那这个楼盘的整体素质和规模就偏小。最好是80套都是300平的,20套100平的,这样价格更容易往上走。 顶楼和底楼尽量别碰 顶楼和底楼一般比较难出手,尤其是顶楼,漏水、蚊虫多、冬天冷等问题不少。底楼呢,噪音大,隐私也不太好。 三楼其实也不错 𓊤𘉦弩™䤺†顶楼和底楼,价格是最便宜的,但也不是完全没有好选择。比如能选边套就别选中间套,楼间距要开阔,前方无遮挡。我的三楼采光就特别好! 封阳台前先感受自由感 Ÿ 不要急着封阳台,先感受下半户外的自由感。如果实在觉得需要多几个平方再封也不迟。 总的来说,仁恒锦绣世纪这个楼盘我还是挺满意的,感觉越来越好!希望大家买房也能顺利,住得舒心!
保利外滩序45项目优缺点全解析 最近,保利外滩序45项目成为了国庆节期间最热门的话题之一。作为我心目中100平方米公寓的Top1选择,我决定冷静下来,仔细分析一下这个项目的优缺点。以下是我的一些发现,供大家参考。 视野问题 ž️ 首先,我们来看看东边套的视野。虽然这个位置可以看到黄浦江的美景,但遗憾的是,一些户型直接面对的是目前烂尾中的太平报恩寺。特别是129平方米的边套户型,每个房间基本都正对这座烂尾庙宇,这多少让人有些担忧。如果你非常喜欢这个户型,可以考虑三楼以下的位置,这样看到庙宇的概率会低一些。不过,即使是100平方米的样板户型,高区也是能看到庙景的。270度的大窗虽然视野开阔,但看到庙宇也不太妙。 朝向问题 ž 项目的朝向也是一个值得关注的问题。整体朝向是东南45度方向。东南朝向的优点是工作日能拥有更早的阳光,但周末也会照你上班。由于楼栋造型和保障房的问题,第一排楼栋靠近保障房的,下午有西晒的问题,但离得越近的几套阴影越严重。 129平方米边套户型 ከ🙤𘪦ˆ𗥞‹是项目中最受欢迎的之一,但也有一些缺点。虽然这个户型送飘窗最多,但也有暗卫的问题。采光面大得惊人,真的很舒服,但高区能看到庙宇,低区隐私会差点,需要做好纱帘。厨房基本全天都在阴影里,采光有点差。左下角书房可能会有电梯运行噪音影响。 131平方米户型 很多人喜欢的131平方米户型,本身很板正,但朝向还是有一些问题。左上角房间西晒非常严重,右下角房间有电梯噪音可能,右上角房间上午因为造型会受到比较多光线遮挡,采光较差。双卫生间因为造型关系隐私性不错,但采光通风可能差点意思。 其他痛点 ኤ🝩šœ房完全在小区内部,进入的大门没有做隔断区分。 外墙还是真石漆为主,文保建筑虽然不能用铝板,但可以考虑用陶砖之类的提升外墙持久度等性能。 项目西侧距离车行道和隧道出入口还是有点近,只有2-30米。 项目公区确实没做太多设计,也不能做一些集中景观。 小区内部缺少一些业主可以用的公共配套,比如健身器材、儿童乐园、休息区等。 北向车出口有一小段在小区内部,并不完全人车分流。 洋房第一排感觉离开丹阳路太近了,结合楼下还有一些公用公共配套,感觉低区噪音也会多一些。 对口的学校大概率都是新造的,没战绩,略盲盒。 针对含别墅的小区,物业还是普通了点,并没有采用保利高端物业。物业费9块多,估计服务内容也会很基础。 希望这些信息能帮助大家更好地了解保利外滩序45项目,找到最适合自己的房子!祝大家购房愉快!
杭州400万买房记:运河新城的选择 最近继续在杭州看房,这次的目标是融创双子星之一的Ÿ天阅云和源(p1-p4)。我们看了92平的三房,挂价360多万,位置靠近高架;还有128平的四房,四叶草户型,价格在550万以上。小区外观挺不错的,新小区看起来都很舒服,但感觉现在的新小区有点同质化。小区的入户门挺有意思的,原先的售楼处被改造成了一个公共空间。 接着我们去了Ÿ风尚望河湾(p5-p9),这个小区预计在22年底交付,绿化和公共区域和现在的新房差不多。后面的商业街还没开始使用。我们看了中间套、夹边套和边套户型。小区前排开发商做了双层隔音窗,关上后声音会小很多。不过小区西面临高压线,有些楼层的边套直面电线,观感不太好。 这两个小区门对门,地理位置都靠南高架,离地铁都不近,交通主要还是要靠自驾。
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